Поточний і капітальний

На підставі методичного посібника з утримання та ремонту житлового фонду МДК 2-04.2004, поточний ремонт загального майна житлового будинку - ремонт, що виконується в плановому порядку з метою відновлення справності або працездатності житлового будинку, часткового відновлення його ресурсу із заміною або відновленням його складових частин обмеженої номенклатури , встановленої нормативною і технічною документацією.

Згідно містобудівного кодексу РФ (в редакції від 18.07.2011 р №215-ФЗ): капітальний ремонт об'єктів капітального будівництва (за винятком лінійних об'єктів) - заміна та (або) відновлення будівельних конструкцій об'єктів капітального будівництва або елементів таких конструкцій, за винятком несучих будівельних конструкцій, заміна і (або) відновлення систем інженерно-технічного забезпечення та мереж інженерно-технічного забезпечення об'єктів капітального будівництва або їх елементів, а також заміна окремих еле тов несучих будівельних конструкцій на аналогічні або інші поліпшують показники таких конструкцій елементи і (або) відновлення зазначених елементів.

Тариф і план робіт з поточного ремонту загального майна встановлюється на загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку.

Житловим кодексом Російської Федерації передбачено, що до складу плати власників за житлове приміщення і комунальні послуги включається обов'язковий щомісячний внесок на капітальний ремонт. Засоби внесків власників приміщень кожного багатоквартирного будинку акумулюються (накопичуються) і утворюють фонд капітального ремонту багатоквартирного будинку. В Іркутській області прийнятий закон № 167-ОЗ від 27.12.2013 «Про організацію проведення капітального ремонту загального майна в багатоквартирних будинках на території Іркутської області» (далі - закон № 167). (посилання)

Постановою Уряду Іркутської області від 20 березня 2014 року № 138-пп затверджена «Регіональна програма капітального ремонту загального майна в багатоквартирних будинках на території Іркутської області на 2014 - 2043 роки» (далі - Програма) посилання), в яку включені всі багатоквартирні будинки, розташовані на території області, крім визнаних аварійними в установленому порядку.

Перелік послуг і (або) робіт з капітального ремонту загального майна в багатоквартирному будинку (далі - Перелік), надання та (або) виконання яких фінансується за рахунок коштів фонду капітального ремонту, сформованого виходячи з мінімального розміру внеску на капітальний ремонт загального майна в багатоквартирному будинку , встановленого Урядом Іркутської області, визначено в статті 4 закону № 167.ссилка)

Ремонт внутрішньобудинкових інженерних систем електро-, тепло-, газо-, водопостачання, водовідведення, в тому числі з установкою приладів обліку.

Заміна інженерних мереж - найбільш складний і відповідальний етап капремонту кожного дома.Для кожного з типів комунікацій нормативами встановлено певний міжремонтний термін. Наприклад, для систем опалення термін служби складає 30 років, для гарячого і холодного водопостачання - по 30 років кожен, для систем електропостачання -15 років, газопостачання - 20 років. Самий «довгограючий» елемент у цьому списку - каналізація, термін служби яких становить 40 років.

При капремонті холодного водопостачання проводиться ремонт або заміна розвідних магістралей, стояків, запірної арматури. Так само проводиться ремонт або заміна обладнання, трубопроводів та оснащення пожежного водопроводу і в комплексі обладнання підвищувальних насосних установок.

При капремонті гарячого водопостачання проводяться ремонт або заміна ТРЖ, теплообмінників, бойлерів, насосних установок та іншого обладнання (в складі спільного майна) в комплексі для приготування та подачі гарячої води в розподільну мережу, так само заміна запірної арматури і ремонт розвідних магістралей і стояків.

Капремонт системи каналізації та водовідведення включає в себе ремонт або заміну випусків, збірних трубопроводів, стояків, витяжок і заміну засувок при їх наявності.

Ремонт і заміна системи опалення крім стандартної заміни розвідних магістралей і стояків, включає в себе заміну запірної і регулювальної арматури, в тому числі, на відгалуженні від стояків до опалювальних приладів в житлових приміщеннях; відновлення зруйнованої теплової ізоляції; перегрупування або заміну опалювальних приладів в місцях загального користування, заміну відгалужень від стояків і опалювальних приладів в житлових приміщеннях, установку, ремонт або заміну в комплексі обладнання ІТП (індивідуальних теплових пунктів).

Капремонт системи газопостачання відбувається шляхом заміни запірної і регулювальної арматури, в тому числі на відгалуженні від стояків до побутових газових приладів в житлових приміщеннях і так само як і в попередніх випадках проводиться заміна внутрішньобудинкових розвідних магістралей і стояків.

Капітальний ремонт систем електропостачання включає в себе заміну головного і групових розподільних щитів, ремонт або заміна внутрішньобудинкових розвідних магістралей і стояків комунального і квартирного освітлення, відгалужень від поверхових щитків або коробок квартирних лічильників. А так же заміну настановних і освітлювальних приладів комунального освітлення, електричних мереж для живлення електрообладнання ліфтів і електроустаткування для забезпечення роботи інженерних систем.

Ремонт або заміна ліфтового обладнання, визнаного непридатним для експлуатації; при необхідності - ремонт ліфтових шахт. У капремонт ліфтового обладнання, з його модернізацією, входить ремонт або повна заміна ліфтового обладнання, визнаного непридатним для експлуатації. Так само, при необхідності, ремонт ліфтових шахт, заміна приставних шахт, а так само ремонт машинних приміщень, ремонт або заміна елементів автоматизації та диспетчеризація ліфтового обладнання та устаткування пристроїв, необхідних для підключення до діючих систем автоматизації і диспетчеризація ліфтового обладнання.

Ремонт дахів: терміни капремонту залежать від покрівельного матеріалу. Мінімальний термін служби покрівель має чималий розрив, наприклад покрівля з оцинкованої сталі составляет25 років, з чорної сталі - 20 років, з шиферу - 30 років, а покрівля з рулонних матеріалів - 10 років.

Ремонт покрівлі багатоповерхового будинку складається з декількох етапів.

У перший етап входить ремонт конструкцій даху.

Капремонт дерев'яних конструкцій включає в себе ремонт конструкцій з частковою заміною крокв, ремонт мауерлатів, обрешітки суцільний і розрядженою з брусків, а також антисептування і антіпірірованіе дерев'яних конструкцій, утеплення підпокрівельного (горищного) перекриття, заміну слухових вікон.

Другим етапом відбувається повна заміна всіх покриттів дахів (стали, шиферу, рулонних матеріалів) з пристроєм примикань (покрівлю з бітумородних матеріалів (руберойду) змінюють на покрівлю з наплавляються матеріалів).

Третім етапом проводиться ремонт або заміна системи водовідведення (звіси, жолоби, разжелобки, лотки) з заміною водостічних труб і виробів (зовнішніх і внутрішніх).

На заключному четвертому етапі проводиться ремонт або заміна надкровельних елементів, які включають в себе пристрій і ремонт виходів на покрівлю, ремонт продухов, слухових вікон та інших пристроїв, для вентиляції горищного простору, зміну ковпаків на оголовках димовентблоков і вентшахта, зміну покриттів парапетів, брандмауерів, надбудов. Потім проводиться штукатурка, фарбування і утеплення димовентиляційних блоків і ліфтових шахт і відновлення або зміна огорожі на горищних покрівлі.

Окремим видом робіт, що належать до капітального ремонту даху, є перебудова не вентильованих суміщених дахів на вентильовані з утепленням підпокрівельного (горищного) перекриття.

Ремонт підвальних приміщень, що відносяться до загального майна в багатоквартирних будинках і ремонт фундаменту МКД. Капітальний ремонт фундаменту будинку тісно пов'язаний з капітальним ремонтом підвалу, тому роботи за цими напрямками зазвичай знаходяться в одному періоде.К підвалу відносяться несучі перекриття першого поверху, внутрішні стіни, ганку, а також численні елементи розташованих усередині інженерних комунікацій. У капітальний ремонт підвальних приміщень входить утеплення, гідроізоляція, оздоблювальний ремонт всіх видів підлоги і стін підвалу, відновлення освітлення, ремонт технічних приміщень з установкою металевих дверей, герметизація місць перетину інженерних комунікацій з фундаментами будівель, усунення підтоплення, облаштування входів і приямків в підвал, ремонт вимощення і заміна дренажної системи.

Утеплення та ремонт фасадів. Нормативний термін експлуатації штукатурного фасаду становить не менше 30 років. При капремонті фасадів проводиться ремонт штукатурки (фактурного шару), включаючи архітектурний ордер; ремонт облицювальної плитки, фарбування по штукатурці або по фактурному шарі; ремонт і відновлення герметизації горизонтальних і вертикальних стиків стінових панелей великоблочних і великопанельних будинків; ремонт і відновлення з боку фасаду герметизації стиків віконних і дверних прорізів місць загального користування, а так само ремонт огороджуючих стін, ремонт і заміна вікон та балконних дверей (в складі спільного майна) і вхідних зовнішніх дверей.

А так же в капітальний ремонт фасаду будинку входить посилення конструкцій козирків над входами і останніми поверхами з наступною обробкою поверхонь, конструкцій карнизних блоків з наступною обробкою поверхонь. А так же зміна віконних відливів, водостічних труб і ремонт, утеплення цоколя.

Вид робіт не включений до чинної редакції статті 4 закону № 167.ссилка) - Установка колективних (загальнобудинкових) приладів обліку споживання ресурсів і вузлів управління (теплової енергії, гарячої та холодної води, електричної енергії, газу). Загальдомовий (колективний чи груповий) прилад обліку - засіб вимірювання, що використовується для визначення обсягів комунального ресурсу, поданого в МКД по централізованих мереж інженерно-технічного забезпечення - сукупності трубопроводів, комунікацій та інших споруд, призначених для подачі комунальних ресурсів до внутрішньобудинкових інженерних систем (відведення побутових стоків з внутрішньобудинкових інженерних систем). Можливості власників приміщень у МКД, формують фонди капітального ремонту на рахунку ФКР, прийняти самостійні рішення про проведення робіт, енергозберігаючих заходів, які не включені до регіональної програми, існують. Для прийняття рішень про проведення таких робіт (заходів), про встановлення внеску на капітальний ремонт в розмірі, що перевищує мінімальний розмір внеску на капітальний ремонт (додатковий внесок), за рахунок якого будуть фінансуватися такі роботи (заходи), потрібно не менше двох третин від загального числа голосів власників приміщень. Крім того, тільки рішення власників приміщень не досить, додаткові роботи, впровадження енергозберігаючих заходів повинні бути включені до регіональної програми капітального ремонту, щоб їх виконання стало обов'язковим для ФКР. Для фінансування додаткової роботи ФКР повинен буде використовувати власні кошти, оскільки відповідно до частини 1.1 статті 158 Житлового кодексу сплата додаткового внеску на капітальний ремонт не може починатися раніше ніж за три календарних місяці до кінцевого терміну виконання додаткових послуг або робіт.

При цьому власники зберегли право самостійно здійснити оснащення будинку ОДПУ. Для цього власникам на загальних зборах необхідно прийняти рішення про встановлення ОДПУ. Рішення власників має бути доведено до керуючої компанії.

Щоб скласти повний звіт про стан будинку, необхідно обстеження. За його результатами приймається рішення про обсяги ремонтних робіт, так як нормативними документами визначено тільки мінімальний термін експлуатації. Власники, рішенням загальних зборів, мають право замовити і незалежну експертизу, причому це стосується обстеження будь-яких систем і конструкцій будівлі.

Законом передбачено два способи формування фонду ремонту. Перший -індивідуальне накопичення - припускає накопичення внесків на капітальний ремонт на спеціальному рахунку багатоквартирного будинку, бенефіціарами за яким є всі власники по-

міщень в даному будинку. Другий - чи так звана централізована система капітального ремонту - передбачає перерахування власниками приміщень внесків на капітальний ремонт на рахунок регіонального оператора. Останній приймає на себе обов'язок забезпечити проведення капітального ремонту відповідно до регіональ-ної програмою і його фінансування за рахунок коштів фонду ремонту даного будинку, а також за рахунок коштів, сформованих за рахунок внесків власників приміщень в інших будинках.

У разі визнання багатоквартирного будинку аварійним і таким, що підлягає знесенню або реконструкції фонд ремонту будинку розподіляється між власниками пропорційно сплаченим внескам. У разі зміни способу формування фонду ремонту будинку - наприклад, з другого способу на перший, тобто на індивідуальне накопичення, регіональний оператор повинен перерахувати кошти фонду ремонту будинку на спеціальний рахунок будинку.

За один місяць до закінчення встановленого терміну для вибору способу формування фонду капітального ремонту (якщо мешканці багатоквартирного будинку до цього часу не обрали його самостійно) орган місцевого самоврядування скликає загальні збори власників

приміщень для прийняття такого рішення.

Якщо спосіб керування не обраний або не реалізований, орган місцевого самоврядування приймає рішення про формування фонду капітального ремонту багатоквартирного будинку на рахунку регіонального оператора.

Як відкрити спецрахунок:

Відповідно до Житлового кодексу Російської Федерації власником спеціального рахунку може бути:

1) товариство власників житла, яка здійснює управління багатоквартирним будинком та створена власниками приміщень в одному багатоквартирному будинку або кількох багатоквартирних будинках, якщо дані будинки розташовані на земельних ділянках, які відповідно до містяться в державному кадастрі нерухомості документами мають спільний кордон і в межах яких є мережі інженерно-технічного забезпечення, інші елементи інфраструктури, які призначені для спільного використання власниками приміщень в анних будинках;

2) здійснюють управління багатоквартирним будинком житловий кооператив або інший спеціалізований споживчий кооператив;

3) керуюча організація.

4) регіональний оператора.

Відповідно до статті 173 Житлового кодексу Російської Федерації спосіб формування фонду капітального ремонту може бути змінений в будь-який час на підставі рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку. Житловим кодексом Російської Федерації встановлено такі терміни реалізації рішення про зміну способу формування фонду капітального ремонту багатоквартирного будинку:

- при переході від способу формування фонду капітального ремонту на рахунку регіонального оператора на спеціальний рахунку - через один рік після прийняття відповідного рішення загальними зборами;

- при переході від спеціального рахунку на рахунок регіонального оператора - через один місяць після прийняття відповідного рішення загальними зборами.

Покрокова інструкція :

Крок 1. Знайти свій будинок в переліку багатоквартирних будинків увійшли до програми,

Зробити це можна на сайті Фонду Капітального ремонту багатоквартирних будинків Іркутської області в розділі «Знайди свій будинок».

Крок 2. Провести загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку. На порядку слід винести питання про вибір одного із способів формування фонду капітального ремонту свого будинку. Це може бути спеціальний рахунок ТСЖ, КК або ЖБК, спеціальний рахунок регіонального оператора або централізований рахунок регіонального оператора. Рекомендовані форми необхідних документів і зразки їх заповнення можна завантажити на сайті регоператора і роздрукувати в необхідній кількості. Якщо власники хочуть вибрати спецрахунок, то в порядку слід включити ще ряд питань:

про розмір щомісячного внеску на капремонт (він може бути більше або дорівнює мінімальному по області);

про терміни проведення капітального ремонту (вони повинні бути не пізніше зазначених в регіональній програмі проведення капремонту);

про перелік робіт та послуг з капремонту (він не може бути менше зазначених в програмі - ремонт даху, фундаменту, фасаду, внутрішніх інженерних комунікацій. Якщо в будинку є ліфт, то він також повинен бути включений в перелік);

про власника спеціального рахунку

про банк, в якому буде відкрито спеціальний рахунок (або залишити вибір банку на розсуд регіонального оператора, тоді банк буде обраний на конкурсній основі).

Рішення загальних зборів приймається не менш як 2/3 від загального числа голосів власників приміщень у багатоквартирному будинку (1 голос дорівнює 1 квадратному метру). Якщо вибрано формування фонду капремонту на спецрахунку регіонального оператора, то протокол і реєстр власників необхідно заповнити у двох примірниках: один комплект залишиться у голови ради МКД, другий передається в Регіональний фонд капітального ремонту.

Крок 3. Відкрити рахунок. Якщо власником рахунку вибрано ТСЖ, КК або житловий кооператив, то зазначена організація повинна звернутися в обрану кредитну організацію для відкриття на своє ім'я спеціального рахунку, пред'явити оформлене протоколом рішення загальних зборів власників приміщень і інші документи, передбачені банківськими правилами ».

Якщо власником рахунку обраний регіональний оператор, то власники повинні направити протокол загальних зборів в Регіональний фонд капітального ремонту багатоквартирних будинків Іркутської області за адресою: м Іркутськ, вул. 5-ї Армії, буд.2 / 1. Регоператор повинен звернутися в банк, обраний власниками, для відкриття на своє ім'я спеціального рахунку і пред'явити оформлене протоколом рішення загальних зборів і т. Д.

Крок 4. Повідомити про зроблений вибір. Як тільки спеціальний рахунок буде відкритий, його власник - ТСЖ, КК, ЖК або регіональний оператор - протягом п'яти днів мають подати до Служби житлового нагляду Іркутської області за адресою м Іркутськ, вул. Полєнова 18А, відповідне повідомлення. До нього потрібно додати копії протоколу, довідки банку про відкриття спеціального рахунку та інші документи.

Спецрахунок на капремонт ТСЖ, КК, ЖК - це спеціальний банківський рахунок. Він відкривається тільки для накопичень з метою проведення капітального ремонту будинку. Поповнюється за рахунок внесків власників житла. Він є цільовим і витратити гроші можливо тільки відповідно до наданої кошторисі на проведення ремонтних робіт. Після відкриття рахунку банк повністю контролює всі проведені операції з таким рахунком.